Morar num imóvel há vinte anos, ter pago por ele e mesmo assim não ser o dono é mais comum do que parece. A casa foi comprada por contrato de gaveta, ou herdada e nunca inventariada, ou construída num terreno que nunca teve escritura. Enquanto isso não se resolve, o imóvel não se vende, não se financia e não entra em nenhuma garantia. Ele existe para a família e não existe para o cartório.
A atuação em regularização de imóveis da Telrry Desmolins Advocacia começa pela certidão de matrícula atualizada no cartório de registro competente. É esse documento que diz de quem o imóvel é hoje, o que pesa sobre ele e qual é a distância real entre a situação de facto e a situação registrada.
A matrícula é a certidão de nascimento do imóvel: nela está o histórico completo de quem foi dono, as hipotecas, as penhoras e as áreas averbadas. Duas casas idênticas na mesma rua podem exigir caminhos completamente diferentes por causa do que está escrito ali. Por isso a análise da matrícula vem antes de qualquer promessa de caminho, e é ela que separa o caso que se resolve em cartório em poucos meses do caso que vai precisar de ação judicial.
A usucapião serve para quem ocupa o imóvel de forma mansa e contínua pelo prazo que a lei exige, e vale também para quem comprou por contrato de gaveta e nunca conseguiu a escritura. Desde 2015 existe a via extrajudicial, feita no próprio cartório de registro com ata notarial e planta assinada por profissional habilitado, sem processo judicial. Ela depende de ninguém impugnar: havendo oposição de um confrontante, o caso segue pela via judicial.
O contato inicial é pelo WhatsApp, direto com o advogado Telrry Robert Desmolins (OAB/MG 211.135). Você conta como o imóvel veio parar com você e envia o que tiver: contrato, recibos, IPTU, certidão de matrícula. O advogado analisa o registro, aponta o que falta e indica a via cabível, com os custos de cartório envolvidos em cada uma, antes de qualquer compromisso. O atendimento presencial é em Belo Horizonte, e o acompanhamento online alcança quem está em outro estado com um imóvel para regularizar aqui.
Tem um imóvel sem escritura, comprado por contrato de gaveta ou ainda no nome do antigo dono? Envie a documentação pelo WhatsApp e receba uma orientação inicial.
Falar no WhatsAppO contrato de gaveta vale entre quem assinou, mas não transfere a propriedade: perante terceiros e perante o cartório, o dono continua sendo quem consta na matrícula. Na prática isso significa que o imóvel não pode ser vendido, financiado nem dado em garantia enquanto a situação não for regularizada. Dependendo do caso, o caminho é a escritura definitiva, a adjudicação compulsória ou a usucapião.
Não. Desde 2015 existe a usucapião extrajudicial, processada no próprio cartório de registro de imóveis, com ata notarial e planta assinada por profissional habilitado. Ela depende de não haver impugnação: se algum confrontante ou interessado se opuser, o caso volta para a via judicial. A assistência de advogado é exigida nas duas.
Nesse caso a regularização passa primeiro pelo inventário, porque é a partilha que define quem herdou o quê. Só depois de concluído o inventário e recolhido o ITCMD é que a transferência é levada à matrícula do imóvel. Quando o falecimento é antigo e os herdeiros também já morreram, costuma ser necessário encadear mais de um inventário.
Este conteúdo tem caráter informativo geral e não substitui a análise do seu caso específico. Não constitui promessa de resultado. — Telrry Desmolins, OAB/MG 211.135.